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この記事では住宅ローンの一部を繰上げ返済する場合についてお伝えします。
「繰上げ返済、しない方がいいのかな…？」
「デメリットがあるなら知っておきたい」
と迷っている方は、ぜひ最後までお読みください。
なぜなら、それを知らないと大損する決定的な事実があるからです。
住宅ローンの一部繰上げ返済には２種類
住宅ローンの繰上げ返済には返済後どうするかで以下の２種類に分かれます。
・返済額軽減型
ご注意：手数料がかかる場合があります
繰上げ返済を行う場合、手続き方法によって手数料が異なります。
| 手続き方法 | 手数料目安 |
|---|---|
| 銀行窓口 | 5,000円〜30,000円 |
| インターネット | 無料〜一部有料 |
※銀行により異なります。
手数料を節約するためにネット手続きを選ぶのは賢い選択です。
しかし、数千円〜数万円の手数料よりも、もっと大きな「数百万円単位の損」を見落としている方が実は多いのです。（後ほど詳しく解説します）
返済期間を短くする「期間短縮型」
こちらは返済期間を短くするものです。
繰上げ返済した金額に応じて返済期間が短くなります。
毎月の返済額は変えず返済期間を短くしたい人向けです。
毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」
こちらは繰り上げ返済後も返済期間は変わりません。
ですが、毎月の返済額を減額する方法です。
毎月の負担を減らしたい人向けです。
繰上げ返済は住宅ローン控除が終わってからの方がいい？
繰上げ返済のタイミングでよく問題になるのが、住宅ローン控除との関係です。
住宅ローン控除期間中に繰上げ返済した方がお得なのか、それとも終わってからの方がお得なのか。
これは金利次第になります。金利が高ければ高いほど控除期間中に繰り上げ返済した方がメリットは大きいです。
金利の目安は大体１％。
１％を超えている場合は利息額が控除額を上回るので控除期間内に繰上げ返済した方が効果的です。
結局、ベストなタイミングはいつ？
「控除が終わってから」「退職金が入ったら」…など様々な意見がありますが、ここが最大の盲点です。
最大のデメリットは「手元の現金が減るリスク」です。
いくら利息が減っても、教育資金や老後資金が枯渇しては意味がありません。
本当の「ベストなタイミング」を知るためには、今の家がいくらの現金に変わる資産なのかを知っておくことが必須条件になります。
繰上げ返済すると返済額はどれくらい変わるの？
実際に以下の条件でシュミレーションしてみました。
※画像はイメージです
ローン総額：4000万円
ローン期間：35年
金利：1.3%
5年後に200万円返済
| 種類 | 繰り上げなし | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
| 毎月の返済額 | 118,592円 | 118,592円 | 111,880円 |
| 期間 | 30年 | 28年 | 30年 |
| 返済総額 | 49,808,640円 | 48,914,103円 | 49,392,320円 |
| 繰り上げなしの差額 | -894,537円 | −416,320円 |
このように数十万円以上の差が出ます。
手元資金に十分な余裕があれば繰上げ返済をした方がお得です。
繰り上げ返済前に確認しないと大損すること
このように住宅ローンの一部繰り上げ返済にはメリットがあります。
ですが、あなたが「家を売るつもりは全くない」としても、今の家の価値（査定額）を知らないまま繰上げ返済をするのは待つべきです。
数百万円の現金を繰上げ返済に回すのが本当に正しいのか？それとも別の選択肢があるのか？
実は、今、一部どころか全額を一括繰り上げ返済できる可能性があります。
なぜなら、今、不動産の価値が急上昇してるから。
このように昨年は５０％以上が買った時より高く売れたくらい
不動産価格が値上がりしてるんです。
例えば、ローン残高が3,000万円でも、今の家が4,000万円で売れるなら、
という選択肢を持てることになります。（そのまま住み続けるのももちろん自由です）
売れる金額（資産価値）を知らないままで資金繰りを決めるのは大損ですよね。
だからこそ、まずは「今の家の価値」を把握しておくべきなんです。
・・・でもあなたはこう思ったのではないでしょうか？
でも、実際に売るかもわからないのに不動産会社に行くのも面倒だな・・・
実はスマホやPCでできるとても簡単な方法があります。
実際に売却するかどうかは、自分の家の価値を知ってから自由に決めればOKです。
自宅の本当の価値を一番簡単に調べる方法
自分の不動産の評価額をチェックするには、わざわざ不動産屋に行かなくても、スマホから査定依頼できるイエウールという無料サービスを利用するのが今の主流です。
・いきなり不動産会社に会う必要なし（まずは電話・メールで）
・売る義務なし
↓↓
あ、もちろん査定したからといって、絶対に今すぐ売る必要はありません。
まずは「正しい住宅ローンの返済計画を立てるために、とりあえず今の価値（値段）だけ知っておきたい」という使い方もできるので、すごく便利ですよ！
【重要】返済計画を後回しにすると…市場の下落リスクに要注意！
現在、日本の不動産市場は歴史的な高値圏にありますが、金利上昇などの影響で2026年以降に価格が下落するリスクが専門家から指摘されています。
という最悪の事態（資金繰りの失敗）を防ぐために、まずは「ピークの今ならいくらの価値があるのか」、最高額を把握しておくことが絶対に必要です。完全無料なので、使わないと損だと思います。
